İhtiyaç nedeniyle tahliye: şartlar (TBK md. 350)
Kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu (çocukları), üstsoyu (anne-babası) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu doğarsa tahliye isteyebilir. Mahkemeler ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasını arar — "belki lazım olur" yetmez; örneğin malikin kendisinin kirada oturması güçlü bir gerekçedir.
Süreler — kaçırırsan baştan başlarsın
- Mevcut malik: Tahliye davası, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Süre bitmeden yazılı bildirim (bu ihtarname) yapılmışsa, dava açma hakkı o kira yılı boyunca saklı kalır (TBK md. 353).
- Yeni malik (evi yeni satın alan): Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek şartıyla, 6 ay sonra tahliye davası açabilir (TBK md. 351).
⚠️ 3 yıl kuralı: İhtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiğin taşınmazı, haklı sebep olmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamazsın — aksi hâlde eski kiracıya en az 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödersin (TBK md. 355). Bu süreç şekil hatası kaldırmaz; bir avukatla ilerlemeni öneririz.
Sık Sorulan Sorular
İhtarname göndermek zorunlu mu?
Dava şartı olarak her durumda zorunlu değildir; ancak sözleşme bitiminden önce gönderilen yazılı bildirim, 1 aylık dava açma süresini kira yılı sonuna kadar uzatır (TBK md. 353) ve mahkemede ihtiyacın ciddiyetini gösterir. Noter kanalıyla göndermek ispat açısından en güçlüsüdür.
Hangi yakınlarım için tahliye isteyebilirim?
Kendin, eşin, altsoyun (çocuk, torun), üstsoyun (anne, baba) ve kanunen bakmakla yükümlü olduğun kişiler için (TBK md. 350). Kardeş bu kapsamda sayılmaz.
Kiracı ihtara rağmen çıkmazsa ne olur?
Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır. Mahkeme ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığını inceler — tanık, belge ve yaşam koşulların delil olur. Süreç aylar sürebilir; bu yüzden süreleri doğru başlatmak kritik önemdedir.
Evi yeni aldım — hemen tahliye isteyebilir miyim?
Hayır. Yeni malik olarak edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmalı, ardından en erken 6 ay sonra dava açabilirsin (TBK md. 351). Dilersen sözleşme süresinin bitimini bekleyip md. 350 yoluna da gidebilirsin.
Tahliyeden sonra evi başkasına kiralayabilir miyim?
Haklı sebep yoksa 3 yıl boyunca hayır — aksi hâlde eski kiracıya en az 1 yıllık kira tutarında tazminat ödersin (TBK md. 355). "İhtiyaç" gerekçesinin samimi olması bu yüzden hayati önemdedir.