Kira ödenmediğinde ihtarname süreci (TBK md. 315)
Kiracı kira bedelini ödemezse, kiraya veren yazılı ihtarla en az 30 günlük ödeme süresi vermek zorundadır (konut ve çatılı işyeri kiralarında). Süre, ihtarın kiracıya tebliğ edildiği tarihte başlar. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir ve tahliye sürecini başlatabilir.
"İki haklı ihtar" ile tahliye
Ayrı bir yol daha vardır: Bir kira yılı içinde kiracıya, kirayı ödemediği için iki ayrı haklı ihtar gönderilmişse, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir (TBK md. 352/2) — kiracı sonradan ödemiş olsa bile. Bu yüzden her geciken ay için ihtarnameyi ayrı ayrı ve noter kanalıyla göndermek stratejik olarak önemlidir.
⚠️ Önemli: Tahliye süreçleri şekil kurallarına sıkı sıkıya bağlıdır — yanlış süre veya eksik tebliğ tüm süreci geçersiz kılabilir. İhtarnameyi mutlaka noter aracılığıyla gönder ve dava aşamasına geçmeden bir avukata danış.
Sık Sorulan Sorular
Neden 30 gün süre vermek zorundayım?
TBK md. 315 gereği: konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya verilen ödeme süresi en az 30 gün olmalıdır. Daha kısa süre verilirse ihtar, fesih için geçerli temel oluşturmaz.
Kiracı 30 gün içinde öderse ne olur?
Fesih hakkı o borç için ortadan kalkar — kiracı oturmaya devam eder. Ancak gönderilen ihtar "haklı ihtar" olarak kayda geçer: bir kira yılında iki haklı ihtar birikirse, ödemeden bağımsız olarak tahliye davası yolu açılır (TBK md. 352/2).
İhtarnameyi elden versem olur mu?
Teknik olarak mümkün ama önerilmez — tahliye gibi ağır sonuçlar doğuran ihtarlarda tebliğ tarihinin resmî belgelenmesi kritik önemdedir. Noter kanalı en güvenli yoldur.
Kiracı ihtara rağmen ödemezse ne yapmalıyım?
30 günlük süre dolduktan sonra sözleşmeyi feshedip tahliye davası açabilir veya icra yoluyla "tahliye talepli ödeme emri" gönderebilirsin. Bu aşamada mutlaka bir avukatla ilerle — usul hataları süreci aylarca uzatabilir.
Depozitodan kesinti yaparak borcu kapatabilir miyim?
Depozito, sözleşme devam ederken kira borcuna mahsup edilmek için değil, sözleşme sonundaki hasar ve borçlar için güvencedir. Tek taraflı mahsup ileride tartışma doğurabilir — doğru yol ihtar ve yasal süreçtir.